توکن سازی املاک با بلاکچین؛ شما دقیقا مالک چه می شوید
برای ثبت سفارش به حساب نیاز دارید. ثبت نام رایگان است.
ایده اش وسوسه انگیز است: به جای اینکه برای خرید ملک منتظر جمع شدن چند میلیارد بمانید، با مبلغ کوچکی سهم کوچکی از یک ملک را می خرید. ملک را توکن می کنند، توکن ها را می فروشند، و شما مالک بخشی از آن می شوید.
تا اینجا هیچ اشکالی ندارد. سوالی که کمتر پرسیده می شود این است: وقتی آن توکن را می خرید، دقیقا صاحب چه چیزی شده اید؟ و مهم تر، روزی که بخواهید بفروشید، به چه کسی می فروشید؟
این مهم ترین جمله این نوشته است، پس مستقیم می گویمش: توکن سازی یک ملک را قابل تقسیم می کند، نه قابل فروش.
وعده ای که معمولا فروخته می شود این است که «ملک را نقدشونده می کنیم». اما نقدشوندگی از تقسیم شدن نمی آید؛ از وجود خریدار می آید. اگر برای توکن یک آپارتمان مشخص در یک شهر مشخص خریدار فعالی وجود نداشته باشد، شما به جای یک ملک غیرنقدشونده، یک هزارم یک ملک غیرنقدشونده دارید. که بدتر است، چون دست کم ملک کامل را می شد با مشاور املاک فروخت.
پس اولین چیزی که باید بررسی کنید بازار ثانویه است، نه فناوری پشت پروژه.
- سند به نام کیست؟ بلاکچین سند ملکی صادر نمی کند. سند در دفتر ثبت رسمی است و به نام یک شخص یا شرکت. توکن شما در بهترین حالت نماینده یک ادعای قراردادی نسبت به آن شرکت است، نه مالکیت مستقیم ملک.
- اگر آن شرکت از بین برود چه می شود؟ این سوال را با جواب فنی پاسخ نمی دهند. جوابش حقوقی است و باید در قرارداد نوشته شده باشد.
- خروج چطور است؟ بازار ثانویه واقعی وجود دارد یا فقط خود پلتفرم بازخرید می کند؟ اگر دومی است، قیمت را هم خودش تعیین می کند.
اگر جواب هر سه روشن نبود، آن پروژه هنوز برای شما قابل ارزیابی نیست. این همان منطقی است که در ارزیابی بنیادی پیش از خرید هم گفتیم: چیزی که نشانتان نمی دهند مهم تر از چیزی است که نشان می دهند.
آنچه روی بلاکچین ثبت می شود یک رکورد است، نه خود دارایی. زنجیره تضمین می کند که این رکورد دستکاری نشده؛ تضمین نمی کند که رکورد از اول درست بوده یا کسی در دنیای واقعی به آن پایبند است.
این دقیقا همان مسئله ای است که در مالکیت توکن های غیرمثلی هم وجود دارد و آنجا هم بیشتر خریدارها دیر متوجهش می شوند. فناوری، ضمانت اجرای حقوقی نمی سازد.
در محتوای فارسی معمولا چند پلتفرم بین المللی به عنوان نمونه های موفق معرفی می شوند. دو نکته درباره شان گفته نمی شود.
اول، تقریبا همه شان برای ثبت نام احراز هویت کامل می خواهند و کاربر ایرانی را نمی پذیرند. دوم، و مهم تر: ملکی که پشت آن توکن است در کشور دیگری است و تحت قانون همان کشور. یعنی حتی اگر بتوانید بخرید، برای هر اختلافی باید در دادگاهی که دسترسی به آن ندارید طرح دعوا کنید. این ریسک را هیچ نموداری نشان نمی دهد.
در بازار ایران هم پلتفرم هایی روی همین ایده کار می کنند و بخش بزرگی از جستجوهای این حوزه به سمت آن ها می رود. سه سوال بالا اینجا هم دقیقا برقرارند و در واقع مهم ترند، چون سابقه این بازار کوتاه تر است.
یک نکته اضافه هم هست که مخصوص ماست. ملک در ایران دارایی ریالی است. وقتی می گویند ارزش دارایی شما رشد کرده، بخش زیادی از آن رشد ممکن است تورم باشد نه افزایش ارزش واقعی ملک. برای اینکه بفهمید واقعا جلو رفته اید یا نه، باید ارزش را به دلار حساب کنید. این همان اشتباهی است که در نمودار تومانی هر دارایی دیگری هم رخ می دهد.
و اگر هدفتان از این کار اساسا حفظ ارزش پول در برابر تورم است نه سرمایه گذاری ملکی، مسیرهای ساده تری هست که قفل شدن چند ساله ندارند؛ کدهای دلاری با نقدشوندگی روزانه یکی از آن هاست و برخلاف توکن ملک، هر روز خریدار دارد.
بخش کم هیجان ماجرا از بخش پر هیجانش موفق تر بوده: ثبت و پیگیری.
سابقه معاملات یک ملک، زنجیره مالکیت، و اسناد مرتبط با آن، اگر روی یک دفتر غیرقابل دستکاری ثبت شوند، بخش بزرگی از دعواهای ملکی از اول شکل نمی گیرد. اینجا بلاکچین چیزی را جایگزین نمی کند؛ فقط ثبتی را که همیشه وجود داشته قابل اعتمادتر می کند. زیرساخت قراردادهای هوشمندش هم عمدتا روی اتریوم ساخته شده و نقش اتریوم در صنعت املاک همین سمت را باز کرده.
تفاوتش با فروش توکن به عموم مردم این است که اینجا کسی به شما بازده وعده نمی دهد. شاید دقیقا به همین دلیل کمتر درباره اش می شنوید.
توکنایز کردن ملک یعنی چه؟
یعنی ارزش یک ملک را به واحدهای کوچک تقسیم کنند و هر واحد را به شکل یک توکن روی بلاکچین ثبت کنند. هدفش این است که خرید سهم کوچک از یک ملک ممکن شود. توجه کنید که این کار خود ملک را جابه جا نمی کند و سند رسمی اش هم همچنان در دفتر ثبت است.
خرید توکن ملک سند دارد؟
خود توکن سند رسمی ملک نیست. سند به نام شخص یا شرکتی است که ملک را نگه می دارد و آنچه شما دارید یک ادعای قراردادی نسبت به آن مجموعه است. قبل از خرید باید دقیقا بخوانید که آن قرارداد به شما چه حقی می دهد و در چه شرایطی.
توکن سازی املاک در ایران چه وضعیتی دارد؟
پلتفرم هایی در این حوزه فعال اند و بخش عمده جستجوهای فارسی به سمتشان می رود. اما این بازار جوان است و بازار ثانویه اش نازک، پس قبل از هر تصمیمی همان سه سوال بالا را از خود پلتفرم بپرسید و جواب کتبی بگیرید. وضعیت مقرراتی این حوزه هم چیزی است که باید از منبع رسمی پیگیری کنید، نه از تبلیغات پلتفرم.
آیا توکن ملک بهتر از خرید مستقیم است؟
برای کسی که سرمایه اش به یک ملک کامل نمی رسد، تنها راه ورود است و همین ارزش دارد. اما در مقایسه با خرید مستقیم، شما کنترل کمتری دارید، یک طرف قرارداد اضافه در میان است، و خروجتان به بازاری وابسته است که ممکن است نازک باشد. معامله ای است با مزیت روشن و هزینه روشن؛ فقط باید هر دو را دیده باشید.
